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住房金融体系不可全靠公积金

2018-11-27 16:43:18

住房金融体系不可全靠公积金

住房公积金制度作为支撑住房市场化、商品化改革的重要保障之一,在加快住房建设、改善住房条件等方面扮演着重要角色。日前,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2014年年度报告》(以下简称《报告》),首次披露了全国住房公积金的运营情况。

随着房价日益趋高,住房公积金还远远跟不上房价的涨幅,住房公积金和公积金贷款在职工购房中所能起到的作用也越来越小。不少人士提出质疑,住房公积金是否还有存在的必要?

对此,接受本报采访的专家表示,不论从国际经验,还是我国实际情况来看,住房公积金都有客观存在的价值。而对于中国的住房金融体系而言,单单有住房公积金的支持还远远不够。

各地公积金资金使用何以不均衡

《报告》显示,全国公积金个贷率超过80%的省份有7个,低于50%的省有6个;个贷率超过85%的城市有52个,低于50%的城市也有很多。整体来看,东部发达省份公积金资金运用率普遍高于平均水平,中西部地区则普遍较低。

国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民日前在接受中国经济时报采访时表示,各地公积金资金存在使用情况不均衡的现象,主要是由于东部地区整体房价较高,且随着大量人口向东部集聚,中西部地区的整体需求量少于东部地区,因而对公积金的资金需求量较大。

例如,在中西部地区,公积金的额度基本能满足其贷款的需求;但在东部地区,则需要公积金与商业贷款相组合,才能满足住房消费需求。

同时,住房公积金的主要对象、受益群体还是中等收入家庭。而中等收入家庭多数消费集中在东部,所以造成东部地区对公积金的使用量较中西部地区大。

刘卫民认为,当前的公积金管理体制多以城市中心为管理主体。这种情况下,中西部地区的公积金因其需求没有东部旺盛,会导致其公积金使用率相对较低。

而要使各地公积金资金使用率达到平衡,刘卫民表示,可从公积金管理制度和设计上着手,从更高层面上进行统筹。若不能一下子达到全国公积金统筹,或可先从省级统筹着手,将公积金使用率低的城市和使用率高的城市进行平衡调节,循序渐进。

另外,对于住房公积金的结余资金管理,可建立相关平台来互通有无。例如,中西部公积金利用率低,则可以将公积金借给东部地区或公积金较紧张的地区。达到一定期限后,再以相应的收益返还给中西部地区,同时也保证了中西部地区存在的公积金贬值问题。

同时,随着城镇化节奏的加快,中西部地区也可适当降低当地的公积金使用门槛,或提高其贷款额度和规模,或允许进入中西部地区的无房人口无偿提取公积金用于住房消费等,来解决数亿人的城镇化问题。

因租房提取的公积金何以占比低

《报告》显示,2014年全年住房公积金提取额7581.96亿元,占全年缴存额的58.52%,比上年增长13.99%。其中,住房消费类提取5714.52亿元,非住房消费类提取1867.44亿元,分别占75.37%、24.63%。

随着租房群体的增加,许多人选择提取公积金来支付房租,缓解自己的经济压力。然而,依《报告》来看,在公积金的提取原因中,用于偿还贷款本息的占到41.06%,用于购买、翻建、大修住房的占到33.24%,而因租房提取公积金的只占1.07%。

为何以租房为由提取的公积金如此稀少?刘卫民表示,从已有条例上看,将公积金用于租房并没有太大障碍。之所以提取率稀少,主要还是落实难的问题。

依照相关条例规定,要提取公积金用于租房,首先需要出示租房合同。然而,我国当前的租赁市场并不规范,存在大量的二房东,许多二房东与租客之间有非正式的合同关系。因此,为了避免缴纳税款,许多房东们并不愿意提供租房合同,租客也无从证明,难以提取到公积金。

另外,从公积金的政策支持角度来讲,我国部分城市更注重公积金对购房的支持,对于租房的支持则相对忽略,这也是造成租房公积金提取率较低的原因。

刘卫民认为,今后或可在公积金的管理上进行调整。对于租房而言,可调整为当本人在本地或常住地没有房产且公积金已缴纳达到一定期限后,可以无条件提取公积金用于住房消费,而不是依照租房合同的证明来提取公积金。

而对于部分地区重购房、轻租房的公积金政策,也可以在下一步的政策设计和公积金条例修改过程中,将租房条例明确划分,统筹考虑住房公积金对购房、租房两种住房消费的支持。

也有人提出疑虑,随着房价的不断上涨,公积金在住房消费中起到的作用越来越小。国家是否应根据新的住房消费需求,对公积金进行新的定位呢?

刘卫民表示,从租房购房角度来看,住房公积金是很好的住房金融产品,即便是一些欧洲国家,也存在这类带有互助性的低存低贷的金融产品。因此,住房公积金仍然有客观存在的价值。

而目前普遍认为公积金对于住房消费的支持力度正在减弱,主要由于住房公积金的初衷并不适用于现状。

住房公积金建立的初衷,是意在广泛聚集资金,定向帮助城市职工实现购房意愿。从宏观层面看,则有助于完成我国城镇住房从福利分房到市场化购房的转变。而这需要住房公积金和政策性住房相配套,既有低存低贷额度比较小的金融产品支持,同时,也有价格较低的政策性住房供选择。

然而,依照当前情况来看,政策性住房并没有得到大幅度的推广,且呈现逐渐萎缩的态势,许多地方也开始逐渐放弃建造经济适用房。即,现在面临着虽有低存低贷的金融产品却缺少购买对象的尴尬局面,从而造成住房公积金支持力度不足的感觉。

刘卫民指出,我国现行的住房公积金体制并不像商业贷款那样提取容易,使用起来也不太方便。对于中国的住房金融体系而言,并不能单纯地依靠住房公积金来解决,还应有其他相关配套的住房金融体系,才能根本解决当前住房难的问题。

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